北京部分商住二手房成“负资产” 卖房款不够偿还贷款

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近日，中国证券报记者访问北京多个商住房楼盘发明，绝大大都商住二手房楼盘成交价比拟2017年3月高位时几乎腰斩，很多业贏家娛樂城,主因焦急脱手不能不几回再三贬霜降豬肉,价，所卖房款乃至已没法了偿昔时的银行贷款。

2017年3月26日，北京市住房和城乡扶植委员会出台《关于进一步增强贸易、办公类项目办理的通知布告》，自此商住房周全限购。现在，限购政策出台3年有余，成交量比拟峰值下跌跨越95%。

代价现腰斩

“除出格好的地段，北京二手商住房八成以上成交价跌了50%摆布。今朝大都二手商住房成交代价和2012年先后代价差未几。”一名在北京从事商住房交易近10年的中介人士对中国证券报记者暗示，“限购政策出台前，统一地段的商住房代价与室第并驾齐驱。3年曩昔了，室第固然也限购，可是代价依然小幅爬升，商住房代价却呈现大幅下跌，今朝均价广泛不及统一地段室第代价的一半。”

2017年3月限购政策出台前，小我交易商住房可以正常贷款，不少投资者那时贷款比例跨越六成。跟着房价下跌过半，今朝市值已达不到银行贷款总额。换句话说，即使卖完屋子，也没法全数了偿那时的银行贷款，致使不少房源没法正常消除银行质押。

在近期成交的商住二手房中，上述征象触目皆是。以向阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者盘问该小区最新成交记实发明，业主此前采办单价为3.5万元/平方米，如今现实成交价为1.9万元/平方米，成交价与衡宇原值比拟跌幅靠近50%。因为业主银行贷款比例较高，其现实收到购房者交付的全数房款后，依然不敷银行贷款了偿额。中介不能不此外主持签定三方协定，以告贷方法让购房者多交付一部门现金给业主，用于了偿银行贷款以消除质押。

“若是不是焦急用钱，不成能这么割肉卖掉，赔得其实太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者暗示，“那时买这类屋子的人，一部门是为了投资，另有一部门是没有采办室第资历的人买来自住。那时不限购，既可以自由交易，也能够高比例贷款，以是身旁不少做买卖的人都选择买这种屋子。如今焦急用钱，赔得再多也要脱手。”

不克不及贷款是主因

针对造成上述问题的缘由，中国证券报记者多方采访领会到，限购政策出台后，商住房只能全款采办，采办门坎晋升，卖房的人远远多于采办者，供需失衡，是致使代价大幅下跌的重要缘由。别的，限购政策施行以来，商住房的办公属性被进一步明白，栖身功效被淡化，此前流入商住房的热钱渐渐退出，也是商住房代价延续走低的一大缘由。

限购政策划定，北京地域二手商住房必要公司或纳税、社保缴足5年的小我投资者全款采办。一手商住房则只能由公司全款采办，小我不克不及采办。但在不少中介的帮忙下，小我经由过程注册空壳公司也能够采办一手商住房。为了进一步限定此类谋利征象，当局对不少商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高请求，有的楼盘地皮出让时请求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步提高准入门坎，使得购房者需求进一步被停止。

“不少商住房那时在建的时辰，打的就是擦边球。不管是容积率、密度、物业办理、总体情况仍是装修、配套都是依照室第尺度制作的。很多商住房是民水、民电、有燃气。除没法落户、上学和产权不是70年外，和平凡室第没有区分。以是限定政策出台前，小户型商住房出格轻易卖。”多位商住房贩卖职员对中国证券报记者暗示。

“那时公司的贩卖都喜好去商住房楼盘卖屋子，由于可以贷款，又不限购，且一居室小户型不少。只要地段和开辟商略微有点亮点，出格轻易卖，根基就是一抢而空。每一个商住房贩卖均可以很轻松地做到百万以上的贩卖事迹。”回想昔时商住房贩卖盛况，某头部房产中介贩卖王红（假名）依然难掩冲动。

在低首付、高贷款、低总价、不限购、可栖身等多厚利好身分吸引下，現金網,本来用于办公属性的商住房，逐步成为室第的替换品，贩卖代价也一起水长船高。限购政策出台前，商住房代价在短短的几年时候，代价翻了一倍，与统一地段室第并驾齐驱。商住房贩卖之火热，可见一斑。

“2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的贩卖在接下来的一年里，根基甚么也没干，都在处置胶葛和退事迹。至多的贩卖退了200万事迹。”王红先容，“我本身退了50万事迹。限购政策忽然出台，因为属于合同中的不成抗力，不少原本有天资的客户也纷繁暗示不要了，这种胶葛一向延续到楼盘清盘为止。”

捡漏房源增多

中国证券报记者调研发明，今朝挂牌卖出的二手商住房统一小区报价相差庞大，报价单价高的房源比单价低的房源超过跨过一倍不止。

“如今商住房的行情是，若是焦急卖，必需得贬价。百家樂,挂高的都是不焦急卖的。”位于六环外某商住房贩卖中介对中国证券报记者暗示，“商住房业主中很大一部门属于私家业主，受疫情影响，这种业主不少焦急用钱，变现需求空前。这致使近期不少商住房楼盘呈现捡漏房源，为了尽快成交，挂牌代价一降再降。”

据领会，在疫情时代，不少中介为了吸引购房者，改进了前期贩卖政策，请求房源报价与真实成交价之间的不同不克不及跨越3%，不然贩卖职员事迹将遭到影响。在此布景下，焦急出售的房源成交价和报价之间的差距被几回再三缩小，致使捡漏房源激增。“邻近签约的房源体系报价根基没有水份了。”