房地产贷款规模有多高?

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【正文】

1、写在前面

“房地财产是支柱财产”这个结论应当是无疑的，建行董事长田国立在陆家嘴论坛上说，“如今房地财产被过分金熔化，人们也已习气把它和股市、汇市、债市放在一块儿会商，且金融机谈判国度已较着被房地产绑架，房价一旦控下来，大师都惧怕”。这类表述出自我国第二大银行的董事长之口，而且有一些数据没有颁布，其分量之重可想而知。

不成否定得是，房地财产在我国的经济成长中确切具备安排性职位地方，同时房地产市场也是最大最牢不成破的刚兑市场，才使得各种资本趋附者众，经济欠好时将房地产推上前台当做助推器，经济过热时拿房地产开刀举行报酬政策干涉干与，这已成为常态，房地财产成为我国经济三驾马车中“成也萧何、败也萧何”的典型。

2、房地财产有哪些资金来历？

房地财产因为金熔化水平比力高，且单笔资金范围较大、使历时间较长、资金来历受政策影响等缘由，使得其资金来历一向是市场比力存眷的问题。从今朝来看，房地财产的资金重要有自有资金、股票融资、银行贷款与信任贷款、私募股权融资、发债融资（包含境外发债）、资管规划、资产证券化（包含CMBS与CMBN等）、REITs、预售预租资金回笼、全数或部门垫资、互助开辟、典当、商业融资等等。

3、房地财产境外发债范围与资产证券化环境

（一）境内房地产企业今朝累计在境外刊行231只债券，范围到达1100亿美元摆布

按照统计，今朝境内房地产企业在境外共刊行231只债券产物，重要以美元计价，港元计价和人民币计价的产物均为8只。

从范围上看，美元计价的债券到达964.76亿元，港元计价的债券到达501.76亿元，人民币计价的债券范围到达109亿元，还包含6亿欧元和3.5亿新加坡元的债券，累计范围到达1100亿美元摆布。出格是近两年，房地产企业在境内融资渠道受限，转而境外发债融资的需求急速上升，2018年尚不到半年，已刊行近80只债券，跨越2017年整年的数目，范围也到达330亿美元摆布，靠近2017年的刊行范围。不外房地产企业海外发债今朝再次遭到政策的束缚，房地产企业融资渠道进一步收紧。

（二）房地财产相干的ABS产物累计刊行134只，范围靠近7000亿元

今朝房地财产相干的ABS根本资产重要为小我住房典质贷款、贸易房地产典质贷款、不动产投资信任REITs、住房公积金贷款、棚改/保障房和REITS，刊行范围别离为5439.18亿元、712.12亿元、631.75亿元、42亿元、34亿元和5.54亿元，合计范围到达6864.59亿元。可以看出，小我住房典质贷款、贸易房地产典质贷款、不动产投资信任ABS是绝对主力。

房地财产相干的ABS比力受政策鼓动勉励，近期获得了必定成长，今朝已累计刊行134只相干产物，刊行总额靠近7000亿元，余额已到达5540.50亿元。不外相较于范围巨大的房地产贷款等依然有不小的晋升空间。

4、甚么是贸易银行房地产贷款？

银监会2004年公布《贸易银行房地产贷款危害办理指引》中明白，房地产贷款是指与房产或地产的开辟、谋划、消费勾当有关的贷款，详细包含地皮储蓄贷款、房地产开辟贷款、小我住房贷款和贸易用房贷款等。此中，

（一）地皮储蓄贷款是指向告贷人发放的用于地皮收购及地皮前期开辟、收拾的贷款。仅限于卖力地皮一级开辟的机构。

（二）房地产开辟贷款是指向告贷人发放的用于开辟、制作向市场贩卖、出租等用处的房地产项目标贷款。

（三）小我住房贷款是指向告贷人台北當舖, 发放的用于采办、制作和大补缀各种型住房的贷款。

（四）贸易用房贷款是指向告贷人发放的用于购买、制作和大补缀以贸易为用处的各种型房产的贷款。

同时，文件明白如下几个要点：

（一）对未获得国有地皮利用证、扶植用地计划允许证、扶植工程计划允许证、修建工程施工允许证的项目不得发放任何情势的贷款。

（二）贸易银行对申请贷款的房地产开辟企业，应请求其开辟项目本钱金比例不低于35％。

（三）贸易银行应偏重稽核告贷人还款能力。应将告贷人住房贷款的月房产付出与收入比节制在50%如下（含50%），月所有债务付出与收入比节制在55％如下（含55%）。

可以看出，政策层面临贸易银行房地产贷款营业的范围仍是比力严酷的。

5、今朝金融机构房地产贷款范围已达34.1万亿元，远超处所当局债务和信誉债范围

这里的房地产贷款范围为金融机构房地产贷款范围，包含银行贷款、信任贷款等，金融机构所有贷款总范围跨越127万亿元。

（一）金融机构房地产贷款占比在27%摆布

从中国人民银行颁布的数据来看，截至2018年一季度末，我国房地产贷款范围到达34.1万亿元，同比增加20.07%，远高于全数贷款增速（12.80%）。

34.1万亿元是甚么观点呢？我国债券市场范围为78.63万亿元，信誉债和处所当局债务范围别离为26.20万亿元和23.26万亿元，金融机构贷款范围也就127万亿元摆布。也就是说，今朝咱们看到的房地产贷款范围已大幅跨越处所当局债务（包含处所当局债和城投债）和信誉债范围，占金融机构所有贷款范围的27%摆布，仅比利率债范围略低。而这还不是房地产行业的全数债务，由于并无将房地产企业刊行的债券、类债券、其它情势的贷款等债务纳入。

（二）房地产的债务范围最少应当在45万亿元摆布，跨越利率债范围、债券市场范围的60%和天下GDP总量的50%

小我住房贷款和房地产开辟贷款范围别离为22.9万亿元和9.1万亿元，同比别离增加19.90%和20.69%。即范围上继续连结高位，增速继续在贷款投向上居于绝对主导职位地方。出格是房地产贷款方面小我住房贷款盘踞绝对上风职位地方，占70%以上。因为小我住房贷款属于房地财产的消费端，依照均衡原则，开发轫与消费端总体上应当均衡，消费真个范围为22.9万亿元，这象征着房地财产的债务范围最少应当在45万亿元摆布。45万亿元的债务已跨越了利率债范围，同时也跨越了我国GDP总量的50%（约为55%摆布），这还仅是一个行业的债务总量罢了，是以“房地财产被过分金熔化、金融机谈判中国经济被房地产绑架、房地产行业挤占社会资本”的措辞一点都不浮夸，以是若是房地产刚兑不破，继续罗致社会资本，所谓的实体经济振兴规划是很难实现的。

（三）房地产贷款增速一向高于全数贷款增速，出格是小我住房贷款增速

自2013年以来，海内的房地产贷款增速就一向高于全数贷款增速（除房地产开辟贷款受政策影响而有所颠簸外），这表白金融机构的贷款增量重要以房地财产为主，出格是小我住房贷款，在2015年三季度、四时度、2016年一季度连结了比力快速的增加。别的，2009年前三个季度和2013年整年的小我住房贷款增速均连结在高位，也是这段时代房价得以快速上涨的资金身分。

6、35家银行的房地产贷款范围跨越25万亿元

贸易银行的房地产贷款一般分为公司真个房地产行业贷款和零售真个小我住房贷款，其它诸如应收金钱类投资的底层资产等也有一部门房地产行业的根本资本，再加之表外资金也有一些投向了房地产行业，是以这里的数据也只是一个守旧数字。

（一）35家银行房地产贷款范围及布局排名

一、有12家银行的房地产贷款占比在30%以上，9家银行在20-30%之间，房地产贷款占比在10%如下的银行唯一3家，即锦州银行（7.13%）、哈尔滨银行（5.78%）和宁波银行（3.66%）。这些银行的房地产贷款占比力低，主如果其小我住房贷款占比力低，行将零售贷款更多的资本投向消费贷。比方，宁波银行贷款资本的25.22%投向了消费贷款，占全数零售贷款范围的82.6%以上。

二、公司真个房地财产贷款占比广泛不高，唯一渤海银行（16.73%）、广州农商行（15.63%）、光大银行（12.04%）、上海银行（13.78%）、浦发银行（10.42%）、贵阳银行（10.74%）、盛京银行（13%）和浙商银行（10.87%）等8家银行跨越10%。

三、大都银行的房地产贷款占比力高是由于其小我住房贷款占比高，如扶植银行和邮储银行的住房贷款占比均在30%以上，中国银行、农业银行、工商银行、徽商银行等也靠近30%。

四、房地产贷款占比力高的处所性银行挨次为成都银行（32.22%）、广州农商行（31.56%）、徽商银行（30.71%）、青岛银行（28.84%）、北京银行（28.58%）、华夏银行（25.84%）、上海银行（23.50%）、杭州银行（20.22%）、贵阳银行（18.07%）、重庆农商行（18%）、天津银行（17.98%）、南京银行（17.96%）、重庆银行（17.63%）、江苏银行（17.51%）、盛京银行（16.30%）。

五、从绝对范围上看（单元：亿元）），扶植银行和工商银行的房地产贷款余额均在4.5万亿元以上，中国银行和农业银行的房地产贷款余额在3.5-3.8万亿元之间，邮储银行、交通银行和招商银行的房地产贷款余额在1-1.2万亿元之间。
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（二）35家银行可以诠释房地产行业贷款的80%以上，非小我住降尿酸藥物,房贷款仅能诠释不到60%

笔者统计了35家银行（包含1家未上市银行渤海银行和34家上市银行），合计发放房地产贷款范围为25.4万亿元。此中小我住房贷款和房地产开辟贷款范围别离为20.27万亿元和5.15万亿元，别离占了金融机构响应贷款的比率别离靠近90%和60%。这象征着，在咱们会商的这35家银行中，可以诠释房地产行业贷款的80%以上，小我住房贷款可以诠释近90%，房地产开辟贷款等可以诠释近60%。即小我住房贷款大部门由这35家银行供给，其它房地产行业贷款这35家银行只供给了不到60%，另有跨越40%的部门有其它机构供给，估计非银行金融机构（如信任等）供给了约3-4万亿元摆布的房地产信任贷款。

（三）国有六大行与股分行贷款资本的近1/3被房地产行业瓜分

6家国有大行（工农中建交邮储）和10家股分行累计供给19.48万亿元的小我住房贷款和24.17万亿元的全数房地产贷款，这16家天下性银行在房地产行业的贷款供给中具备绝对支持感化，是绝对主力。这尚未把广发银行、恒丰银行两家股分行纳入。

而这16家银行的贷款范围合计为76.16万亿元，房地产行业贷款占比到达31.50%，也就是说这16银行的贷款资本靠近1/3被房地产行业瓜分，其余行业只能夺取残剩的2/3。

若是房价控下来、房地产危害完全表露，最早呈现问题的即是这些总量较大的天下性银行，它们的房地产授信范围但是和处所当局债务范围至关，影响之大可想而知。

（四）17家城商行和2家农商行最少20%的信贷资本被房地产行业瓜分

和前面16家银行比拟，残剩19家银行的典范特性就是贷款在总资产中的比例较低，其房地产贷款范围合计为1.27万亿元，占其全数贷款资本的20%以上，固然较天下性银行略低，但房地产行业还是贷款的最大投向。

因为处所性银即将更多的信贷资本放在了应收金钱类投资等类信贷科面前目今，使得其贷款在总资产中的占比经常处于低位（低于35%，16家天下性银行的贷款占比在40-55%之间），这表白可能有些类信贷资本被投向了房地产行业咱们看不到，而那些类信贷（应收金钱类投资）占比力高的银行则极可能经由过程影子银行的路径进入了房地产行业。