|
|
在银行授信案件均颠末經济景气苏醒的阶段，地皮代價及原物料本钱上涨，修建本钱亦随之上涨。如斯，不動產代價便呈「螺旋性」上涨。在不動產上涨的初始阶段，因買气灵敏，银行貸款還没有有很大危害，但在中后阶段，则會產生预期中的危害。若何低落危害，诚值得分項深刻探究 。
1. 地皮融資：公司高價向股东小我買地，再按新购價融資
在今朝不動產融資案件中，地皮融資大部門系貸给小我，或公司向股东高價采辦地皮，然后以市價向银行融資 。
就后者环境阐發，新卖價与原始買價的差额已由股东小我取走，亦即地皮開辟的大部門利润系归股东小我独享。開辟案如能举行顺遂，则剩下的利润才由公司分享 。
低落危害的法子，试报告以下：
(1) 土融工具：优先承做一起头就用公司名义购地的土融案，特别上市 / 上柜的扶植公司，由于该类公司受证券買卖法 - 瓜葛人買卖的规范， 比力不會先由股东小我名义购地，再高價转卖给公司，或与公司合 建的环境 。
(2) 若股东小我申貸土融、公司申貸建融，则小我股东及公司须相互担當连保人。
(3) 由股东小我高價转卖给公司的地皮，地價不免高估，是以必需找公道的不動產鉴價公司鉴價，再依银行勘估值与鉴價孰低法打折核算貸款值。
(4) 若地皮系透過法院拍卖、台灣金融辦事公司拍卖，國有财富局拍卖，工業區标售，或本行担保品出售等路子获得，则因代價较為透明，可罢黜由不動產鉴價公司鉴價的步伐。
(5) 地皮总價较低，比方在新台币 5,000 万元之内 ，似可由银行征信职员自行鉴價。
(6) 非论上述哪一种环境，银行征信职员均须征提地皮開辟规划，建照申请刻日、動工刻日，并亲至地皮現场勘测開辟乐成的可能性 。
(7) 若開辟规划可行，地皮融資成数最高不逾鉴價八成﹔此中七成列為地皮担保放款，一成列為無担保放款。無担保与担保放款利率除采灵活利率外，宜有凹凸不同，以抵偿危害 。
(8) 若地皮未全数获得，有部門系与其它田主合建，或与當局捷运局共構，则地皮宜全数打點信任，即地皮所有权過户给银行信任部，或请求其它田主亦担當连保人 。
(9) 若与其它田主合建，而须缴给其它田主包管金，则此包管金应由告貸人自筹。若另日未彻底照合约兴修，则此包管金充公，仍由告貸人包袱。
(10) 地皮鉴價用度、代书用度宜由告貸人包袱。
(11) 地皮買價一般包含地價自己及契税两項，不宜包含地皮增值税（卖方包袱）、中介佣金、欠税、解除占据用度、整地用度、兴修计划用度等，以避免夸张地皮本钱。
2. 修建融資本钱高估
修建本钱依修建质料、楼房高度、客户层级而有凹凸，是以可参照市场行情依银行今朝融資成数（比方五成）拨貸。
兹就建融本钱高估的环境及调解做法试拟以下：
(1) 透天厝未建地下室泊车位者，其兴修本钱较低，不宜對照地上 / 地下人车分道者，故应酌减修建本钱 。
(2) 透天厝连栋者，修建本钱比独栋者低，宜酌减修建本钱 。
(3) 工業尺度厂房及大卖场，虽地板载重量较大，但仅需做地板、天花板、照明、茅厕、電梯 / 電扶梯等工程，其兴修本钱亦较低，宜酌减修建本钱 。
(4) 增强砖造、钢筋混凝土（ RC 造）、钢骨混凝土（ SRC 造）之修建本钱挨次提高，宜详加辨别。至于楼层高度分歧，其兴修本钱亦分歧，须有所區分 。
(5) 都會菁华區豪宅与一般大厦室第比拟，其用料及内含装修均有极大分歧，亦须辨别 。
(6) 如有利用防震修建工法、隔間防火或隔音等建材嫩白皂,，其制作本钱较高，惟宜确切核算 。
(7) 若 若建商信用确切杰出，而融資成数五成没法合适建商需求，则可审酌核予不轮回周转放款，并由其卖力人担當连保人 。
3. 没有真实的贩卖率
高贩卖率系土融、建融乐成要件，亦可减轻借户自筹資金的包袱。今朝海内银行叙做建融多请求达必定之贩卖率（比方七成）以上，始可依修建竣工進度，依必定比率（比方五成）拨貸。惟因银行間土融 / 建融至關竞争，故現行建融案只要贩卖率到达五成，便可向一般银行融資五成，此即所谓的「双五」前提 。
在房價上涨早期，凡是贩卖率很轻易可达五成以上，惟在一邊兴修、一邊涨價声中，有些建商惜售，或改采先建后售计谋，导致贩卖率不及五成，或乃至全無贩卖率，致银行很难审定建融前提 。
依常理，贩卖率之计较，乃指已付出订金及签约金，而签有地皮、衡宇交易左券者而言。若只付出小额订金，实不该認定為完成房地買卖，以防止人头户充溢，导致银行没法从分户房貸中收回土融、建融貸款 。
至于确保贩卖率的法子，试拟以下 ：
(1) 检察购屋者交易地皮、衡宇左券正本，影印第一页及最后一页存查。
(2) 若建商信用杰出，然未达五成贩卖率，则先采贩卖率及融資比率拨貸，待贩卖率提高后，再予以补拨貸。比方：今朝贩卖率 1 成，融資比率 5 成，则工程融資款拨貸 0.5 成（ 10 ％× 50 ％）﹔此后贩卖率提高為 3 成，则拨貸 1.5 成，或补拨貸 1 成（（ 30 ％× 50 ％）－ 5 ％ ）。待贩卖率上升达五成后，即复兴正常的建融拨貸功课 。
(3) 若建商采纳先建后售计谋，则请建商自筹的 50 ％先投入，并完成建融進度一半后，再由银行依后半段工程進度融資此外 50 ％ 。
(4) 若建商信用确切杰出，惟碍于上述(2)、(3) 建融法子的贩卖率划定，致没法承做建融，则可考量酌予不轮回的周转额度 。
(5) 小套房、工業區厂房及透天室第，因采辦工具有限，旧屋转售不容易，故贩卖率宜提高為七成以上 。
(6) 小套房及住家、店面夹杂修建，因单價分歧，故其贩卖率之認定方法宜改以贩卖金额五成，取代贩卖户数五成 。
(7) 修建地址较差之贩卖率，宜酌予提高 。
(8) 若原建商因故未能完成建案，而改由新建商接辦，则宜请求新建商与旧建商之承购户另签新约，并以新建商之签约户数计较贩卖率 。
(9) 田主合建分得之衡宇数，不管是否委由建商一并出售，均由建商卖力無前提交屋，似可纳入贩卖率计较 。
(10) 建案之利润凡是在 20 ％至 25 ％間，故贩卖率需在7、八成以上才能损益两平，不克不及谓贩卖五成即有還款能力，因建商還需交付工程质料款、工钱等 。
4. 没有真实的了案還款
地皮、衡宇兴修完成后，土融、建融即应全数還款了案。惟银举動共同良好客户告貸挂在帐上之节税需求，自己又不至因還款致使放款实绩削减，常常通融建商申请改按以下方法還款 ：
(1) 借户的分户售屋没必要百分之百還款：
借户只需還款40％，其余60％保存自交运用，再由余屋逐户出售還款
(2) 余屋从新估價，按新押值貸款：
因押值增长足够抵付土融、建融，是以仍视為实足担保 。
(3) 地皮開辟成数百個单元（比方 500 单元），未售出单元（比方 460 单元）對照售出单元（比方 40 单元）高價核算押值，增额貸款。
此后，每一年陸续卖出部門单元，未卖出部門再按新卖價重估，最后残剩单元（比方 100 单元）所借的钱也许還比本来全数单元（ 500 单元）還多。
為保持放款量及共同客户节税，每致使有刻日的貸款成為持久貸款，甚或無穷期的貸款，此种环境在外洋不動產涨價的中后阶段甚為常見。在我國，今朝土融、建融竞争甚為剧烈，有部門银行亦采纳部門貸款没必要了案還款的计谋，其授信危害在不動產贬價的阶段将會大幅晋升 。
(4) 告貸到期后，留有大额尾款一次偿清或从新融資：
借户原借 10 年分期担保貸款，但 10 年时代只還告貸总额的 10 ％～ 40 ％，高额余款届期签發一张尾款本票（ Balloon Note ）一次了债或从新融資（ refinance ）。第二次新的融資刻日又白髮變黑髮洗頭水,长达 10 年，告貸时代又只還极低成数的本金（比方 10 ％） 。
(5) 在银行間转貸，反复计较宽期限：
中持久告貸在宽期限届满前便转貸其它银行，从新起头计较宽期限，甚或增额貸款，如斯便永久没有真正還本 。
(6) 公司债包管到期改成中期放款：
不動產担保原系用于担保公司债，或 CB 、 ECB 的刊行，因行将整笔或分批到期，必需在半年前向當局金管會证期局申报還款规划，故改向银行申请额度或增额中期貸款。此后展延本息系向单一银行打點，比公司债到期向不特定投資公家打點展延還款加倍轻易。以是告貸人常常以此方法防止到期還款 。
(7) 不動產貸款逾放，利钱少部門付現、大部門记帐，本金延后展期了债：
不動產貸款過期，特别大型联貸案、纾困案、财團案，均透過银行公會协商機制，經由過程展延還款法子。其利率低落、时代耽误，利钱小部分付現，大部門记帐﹔记帐利钱到期又申请展延分期還款，而本金部門则持久展延（比方延后 10 年），展延刻日到后，每一年只還某一百分比（比方 5 ％）。是故，全案仅收回第一笔小额本金，在逾放 15 年今后，可能底子没有還本 。
(8) 逾放案下不動產由瓜葛企業經受，从新估價，新辦貸款冲還：
不動產貸款逾放减息展延還本后，若地皮另有開辟價值，或由其瓜葛企業經受，新申貸地皮融資還旧结欠，再撤除地上建物重修新大楼，并申貸修建融資。如斯，地皮貸款转成新貸款，當下没有本色還本，然因借户資信较佳，又有活化地皮感化，似可接管此种還款方案 。
為低落上述未真正還款的授信危害，似可采纳以下计谋：
a. 項目放款：項目拨貸、了偿及了案。借户若需資金開辟其它工地，则建议以另外一項目叙做之，不得调用本項目資金。
b. 只有大型联貸案或 BOT 收受接管期较长的開辟案，始宜叙做到期不全数還款的再融資案 。
c. 海内房價已飙涨一段时代，故今朝似不宜對余屋及地皮朋分未售部門从新估價、再从新核算貸款押值。由于此种作法将增长授信危害，不宜冒然援用。
d. 只接管良好客户转貸，并谨慎核予宽期限、耽误貸款时代、增长貸款金额 。
e. 任何貸款前提的扭转，均须部門還款、减缩貸款额度，始能赞成降利减息，或展延本金還款刻日 。
5. 租赁用不動產貸款，還款来历未必靠得住
大型租赁用不動產计有贸易辦公大楼、工業厂辦，及购物中間。其融資危害及防备方法略叙以下 ：
(1) 辦公大楼分户租赁，房钱收入必需足够付出每個月期付本金利钱。再者，每個月房钱期票交给本行托收、每户承租人均签定租赁权拋弃赞成书。此為最典范、最健全的环境 。
(2) 租赁用不動產按房钱收入及利率予以本钱化（ Capitalization ），应核對出租率、出租代價，及扣除空房之房钱，并采行得當之利率，以防止還原價值高估。最后還须打折予以核估貸款值 。
(3) 租赁不動產系大型百貨公司或卖场，只有一名或少数几位承租人。此时，征信评估工具便须由告貸人，扩展至承租人。因為貸款的时代常常长达十余年，若承租人不胜3、五年吃亏便歇業，借户便须有還款能力。是以，应增强评估大型承租人的谋划能力 。
(4) 若租赁用卖场系朋分成很多專柜，分由多家厂商谋划，则部門專柜谋划失败，空柜一多，卖场总體气概便下沉。如斯，倘连锁效应一块儿，便會造成全部卖场营运失败。在此环境，应增强评估告貸人的招商能力（出租率），及各個承租人的品牌市场接管度 。
(5) 租赁用卖场推陈出新，旧卖场轻易被镌汰﹔且单一卖场不敌连锁卖场，而同構型的连锁卖场也许只有前三名才能赚钱，第四名今后将极难有保存空間。是以，欲叙做大型租赁用不動產貸款，必需举行市场阐發、技能阐發及财政阐發，并且以联貸方法叙做，以分离危害 。
6. 预售屋与成屋價差太大，隐含房價行将下跌訊息
预售屋房價较成屋昂贵，宜有必定金额的比例。今朝若以 10 年旧屋与同地段、雷同品格预售屋比力，房價倘相差 60 ％，似尚在公道范畴。其来由以下 ：
(1) 钢筋混凝土衡宇，其折客岁限為50年，10年折旧五分之一，即20％。
(2) 预售屋售價内含告白费、样品屋用度、倾销佣金等，约為预售屋價的5％
(3) 预售屋修建格局、建材、设计等均较為别致而現代化，故须加成 10 ％ 。
(4) 迩来钢價、水泥及其它建材本钱约上涨 20 ％ 。
(5) 预售屋地皮過户时卖方必需缴纳地皮增值税，惟因地皮持份面积凡是不大，故增值税本色转嫁到房價者约 5 ％ 。
在房地谋利热炽时，新旧房價的差距會拉大。预售屋若代價太高，将致使消费者對预售屋的信念指数（即認為预售屋會比旧屋好，而想買预售屋的信念）渐渐降低。倘新旧房價差距跨越 60 ％，购屋者将偏向買旧屋而弃新屋，且新屋過一年景為旧屋后，市场價值恐将快速下跌，故此时银行似宜多叙做旧屋貸款，少做新屋貸款，以削减危害。
7. 结语
(1) 在此波不動產涨價風潮中，抢得先機的银行，已占得不景气时低價買進地皮的貸款。厥后地皮涨價，比方某一重划區地皮每坪由 18 万元飞涨至今朝的 50 万元﹔而衡宇每坪售價由 16 ～ 17 万元，涨價至 30 万元。是以，早做土融、建融的前段银行似可采行放慢脚步、择优承做计谋，比方：
a. 提高土融、建融的利率前提﹔
b. 削减貸款的成数﹔
c. 收缩貸款刻日﹔
d. 貸款地皮的地址限于都會一级菁华區。
而二级市郊次地址及三级邊郊村落地址，必需提高利率加码始承做。
(2) 土融、建融案竣工后凡是即转為分户房貸﹔然若為小套房、温泉套房、工業室第、五层透天、 100 坪 以上豪宅，及1、二楼店面等，银行似未必夺取打點分户房貸。
(3) 分户房貸似可采行不同利率。亦即：資信评等较佳者、告貸成数较低者、分期還款刻日较短者，可供给利率较低之放款前提﹔反之，台北當舖,则较高。有时或可采纳美國做法酌收某一用度，作為前五年還款的保险用度。惟我國银行業過度竞争，此种做法或不容易履行 。
(4) 土融、建融承做较多之分行，或可转向叙做投資理财、台商 OBU 及海外分行合功课務，以保持营業發展 。
(5) 超大型建案，如购物中間，宜由各银行联貸，调集世人智能，并分离危害 。
(6) 银行團协商機制下展延案，若利率、還本时代、担保等前提不如原案，则须请求先部門還本，或增强其它前提后始可赞成展延 。
(7) 分美白牙膏,行得直接婉却之案件即应直接婉却，不宜提报至总行，枉然增长困扰及危害 。
(8) 不動產代價诚如股票代價有其轮回性，亦即有谷底、苏醒、岑岭、萧条等四阶段，银行宜辨别所处阶段，在分歧阶段应有分歧的貸款计谋 。
（本文论點仅代表作者小我定見。） |
|
發表於 2021-6-15 13:41:30
收藏