房貸新政難落地:上海四大行按基准利率執行
9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政犹如深水炸彈，攪皺了一向波瀾不驚的房貸市場。但據《中國經濟周刊》記者在上海調查，時隔一個月有余，這一房貸新政依然只是來自宏觀層面的指導意見，上海市內的商業銀行對此採取的態度頗為一致：暫無行動。記者近日以購房者身份聯系8家銀行支行信貸部門發現，銀行幾乎眾口一詞，稱“不成能下浮30%”。值得一提的是，3個月前記者也曾調查上海市內的商業銀行房貸市場，當時多數銀行都未給出首套房利率較基准利率的下浮優惠。盡管央行新政救市姿態鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態度。
為了分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將眼光投向了能為信貸騰挪空間的金融創新之舉，特別是“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房典质貸款証券來籌集資金”。但據記者领會，這種典质貸款証券化（MBS）手腕在國內已經盘桓10年，銀行在长处權衡以後，並沒有表現出預期中的踴躍。
四大行在滬均無首套房貸利率優惠
央行大手筆的房貸新政彷佛正在淪為一紙空文。《中國經濟周刊》記者日前採訪了中農工交建五大銀行，注重到除在8月就被曝利率打折的農業銀行以外，其余4家都對首套房貸延續了強硬的守旧態度。
“首套房貸款利率一般不消上浮，无论貸幾多，最低都是基准利率，可是若是買60平米如下的屋子，貸款總量偏低的話必定還要上浮。”建設銀行楊浦支行個貸中間回應記者。
中國銀行五角場支行相關人士也對記者強調：“首套房貸款沒有七折優惠，央行是有指導意見，但每個銀行的細則都沒有出來，我們銀行今朝沒有任何扣头。”當記者提出年末將有200萬元房貸需求時，該人士暗示：“現在貸款的話，最起碼是基准利率，還可能根據個人信誉評估情況上浮。”
交通銀行楊浦支行執行房貸審批的事情人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折，但實際上我們沒有扣头，无论貸幾多，都是依照基准利率來執行。”這與工商銀行控江支行的表態如出一轍。
五大行中独一利率打折的隻有農業銀行，但也與央行的“指導價”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時，農行陸家嘴支行個貸人士暗示可以依照基准利率打九五折。事實上，這也只是8月時推出的扣头力度。
比拟之下，貼近市場化運作的股分制銀行首套房貸款政策較3個月前略有鬆動。不過，採訪結果亦顯示，能夠拿到首套房扣头利率的購房者存有諸多限定條件，並且與高達七折的扣头幅度難以匹配。
“若是在我們銀行沒有其他業務，房貸隻能依照基准利率來執行，我們可以依照必定的扣头去申報，但能不克不及獲批很難說，資質杰出、還款記錄也比較好的購房者，若是和我們有比較多業務往來的話，有可能拿到九五折。”招商銀行淞滬路支行內部人士對記者暗示。8月接管採訪時，該行房貸要較基准利率上浮11%。
當時暗示一般依照基准利率執行的民生銀行依然堅持舊規，但也補充“在我行有金融資產的客戶可能有少许利率優惠”。
而8月以九四折優惠領跑滬上的匯豐銀行也缠足不前。“我們不會有七折這麼大的力度，至多會打九點幾折，隻做純商貸，不做公積金組合貸，新居仍然隻做跟我行有互助的樓盤。” 匯豐銀行上海商城支行事情人員告訴記者。
房貸証券化10年推3個產品
或因2008年次貸危機延後
在樓市走向愈見復雜莫測的大布景下，央行也使出渾身解數想要刺激房貸投放的動力，此中最引業內熱議的是再提房貸資產証券化。
據悉，房貸証券化的根基模式是起首，由商業銀行將其可証券化的住房貸款資金出售給証券化特設機構﹔其次，由証券化特設機構將所獲得的住房貸款匯總重組, 經信誉擔保及評級後, 發行住房貸款証券, 再由投資者購買﹔最後, 住房貸款人所償付的典质本息, 用於對投資者付出本息和評估、擔保、承銷或其他証券化費用。
從抱负化的運作模式看，這無疑是可以將房貸風險分离的有用手腕。不過，記者查閱相關資料注重到吸塵器,，房貸資產証券化並不是初度登上中國銀行業的歷史舞台，早在2005年就已在上海破冰，當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資產至多的建設銀行。
但兩年間卻未見其他商業銀行跟吃螃蟹。2007年冲破僵局的還是建行，繼“建元2005-1個人住房典质貸款支撑証券”以後，“建元2007-1個人住房典质貸款証券化信任資產支撑証券”問世。尔後長達10年MBS（指住房典质貸款支撑証券）產品都鮮有聲聞。直到本年7月郵儲銀行發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支撑証券化產品”。
“建行自己做典质貸款身世，這方面投資更有經驗，當時的經濟周期中，整體的經濟走向是向上的，商業銀行傾向於拿長久期的資產，而房地產又是一個上行周期，被看做優質資產，以是跟進的銀行並未幾，更傾向於持有房貸到期。”浦發銀行金融市場部高級宏觀阐發師曹陽對《中國經濟周刊》阐發。
一家國有銀行風控部門從業超過15年的資深人士則告訴記者:“2005年財政部會計准則發布，央行放開MBS試點，但建行才發行兩個產品就適逢爆發了美國次貸危機，這直接拖慢了整個創新的進程，美國發行住房債券的‘兩房’（即房利清洗馬桶產品,美和房地美）出了問題，決策層要有一個審慎考量的過程。”
資料顯示，金融危機爆發前，美國商業銀行就是將部門房貸出售給“兩房”等機構，由它們擔保，將房貸資產証券化並出售給投資者。兩家機構所承保或購買的房地產貸款約佔美國住房市場的50%，次貸危機以來在新發行量中所佔比重更是達到80%以上，老牌MBS的一晚上坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。
“但現在整個大布景有了變化，特别是利率市場化的不斷推進，銀行負債穩定性趨於降低，房貸証券化從新有了活躍的基礎。”曹陽告訴記者，整體看，銀行運營本錢在不斷提高，負債周期則往下沉，“把這些典质貸款打包証券化以後可以盤活存量，通過表外化可以騰挪商業銀行的信貸空間，低落資產和負債的久期失衡。”在他看來，今朝典质貸款約10.7萬億元，佔貸款余額的13.6%,促進MBS市場發展恰是央行本輪刺激政策中触及金融創新的一個亮點。
業內猜測房貸証券化產品
由國開行接盤
不過，這種金融創新也可能面臨水土不平的尷尬。上海財經大學現代金融钻研中間传授奚君羊對《中國經濟周刊》阐發：“當局對房地產有一個想要救市的意向，雖然心领神會，可是事實上不但愿房價出現大幅度的、系統性的下跌，是以出台這個指導意見，但愿銀行通過這種方法增长房貸，可是商業銀行有本身的考慮，會根據本身长处權衡，現在來看仍然積極性不高。”
“當時美國發行MBS這麼積極的缘由是可以充实操纵流動性，通過証券化把房貸轉讓出去，先兌現未來收益的一部門以換取現金流，通過反復証券化滾動收益，而中國銀行業現在面臨的問題是貸款需求不像美國那麼大，現在國內對房地產的需求不是太兴旺，銀行現在不缺資金，缺的是既平安又收益高的投資項目，以是房貸証券化的動力自己不足。”奚君羊如是說。
而就買方市場來看，對MBS的反響也並不那麼熱烈。記者注重到，郵儲銀行此前發行的MBS產品基礎資產加權利率是5.88%，實際發行的MBS利率分兩檔，分別為5.8%和6.79%。由於該產品發行利率根基上落在了招標區間的上限，象征著投資者對該產品投資興趣不大，被業內廣泛解讀為當時投標認購的情況生怕不甚抱负。
“今朝市場短久期、高收益的替换性資產較多，好比一年期理財收益率達到5.27%、信任收益率有9%，在投資者風險偏好較高時，MBS資產可能缺少吸引力，好比以今朝5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%，扣除辦理費用後，能供给給投資者的收益可能更低。”曹陽也對記者暗示。
“此外一方面，過去10年是房地產的繁榮期，微觀定價中缺少違約率、提早償還率等參數的靠得住貓抓皮沙發,經驗估計，這些市場和技術性問題均可能制約MBS市場短時間的大規模擴張。”
曹陽推測，可能的試點或在國開行在住房金融職能領域深化，“可能的運作模式是由國開行來購買市場發行的MBS債券，其以此為典质品，向央行申請PSL（典质補充貸款）來實現融資。”本年8月尾，銀監會批建了國開行室第金融事業部，這個副部級豪華規格的信貸航空母艦被媒體稱為“中國版住房銀行”。
而在資產証券化的試水方面，國開行也早有建樹。2005年，央行核准國開行發行“2005年第一期開元信貸資產支撑証券”。2012年，央行、銀監會、財政部手指腱鞘炎,聯合下發《關於進一步擴大信貸資產証券化試點有關事項的通知》,從新啟動信貸資產証券化業務，同年9月，國開行就通過中信信任向全國銀行間債券市場成員發行規模為101.6644億元的“2012年第一期開元減肥產品,信貸資產支撑証券”，為規模之最。
（實習生張文靜對此文亦有貢獻）
我國典质貸款証券化（MBS）的發展時間軸
1998年
國家初次提出發展資產証券化業務的構想，開始試水關於資產証券化的離岸操作。
2003年
財政部開始著手對資產証券化制訂會計規范。
央行在發布《2002年中國貨幣政策執行報告》中初次提到了“積極推進住房貸款証券化”。
2005年
財政部《信貸資產証券化試點會計處理規定》發布並同時见效,滿足了當時我國試點單位進行資產証券化操作的必要。
央行核准中信信任在全國銀行間債券市場發行“建元2005-1個人住房典质貸款支撑証券”。這一年是住房典质貸款証券化的發行元年。
2007年
總量40.21億元的“建元2007-1個人住房典质貸款証券化信任資產支撑証券”再次發行。
2014年
郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支撑証券化產品在全國銀行間債券市場發行，規模為68.14億元。
（人民網-中國經濟周刊）
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