北京房產执行纠纷:债務人未還款,拍卖房屋遭親属异议
- ①判令二被告當即遏制對北京市东城區一号衡宇（如下简称涉案衡宇）的履行辦法。- ②确认涉案衡宇归原告所有，并将该衡宇變動挂号在原告名下。
- ③诉讼费由被告承當。
2. 究竟與来由
- 原告周雅娜是案外人刘菲菲（已故）的母親，為涉案衡宇的原產权人。2017年11月16日，北京市东城區人民法院作出裁决，确认2011年11月24日就涉案衡宇签訂的签名為周雅娜與刘菲菲的《存量衡宇交易合同》不可立，以是原告還是涉案衡宇的產权人。
- 刘菲菲于2019年8月28日归天，赵琪琪系刘菲菲之女，是刘菲菲独一的第一顺位担當人。因為被告郭美珍申请對该衡宇强迫履行，而该衡宇是原告的独一住房，原告一向在涉案衡宇栖身，為保护本身正當权柄，原告提起本诉讼。
（二）被告答辩定见
1. 被告郭美珍辩称
- 分歧意原奉告讼哀求。郭美珍與刘菲菲于2014年10月15日签定了告貸合同，该合同正當有用且颠末公证。郭美珍根据此告貸合同向刘菲菲供给了告貸。涉案衡宇一向挂号在刘菲菲名下，房產证正當有用。
- 2014年10月28日，郭美珍與刘菲菲就涉案衡宇打點了典質权挂号，且打點典質权挂号時该衡宇上已有M銀行的典質挂号，郭美珍有来由信赖衡宇挂号在刘菲菲名下，以是刘菲菲與郭美珍签定的合同正當有用。郭美珍于2016年申请强迫履行，對涉案衡宇举行了轮候查封。
2. 被告赵琪琪辩称
- 被樂成為本案被告仅是由于是刘菲菲的担當人，原告所述的支属瓜葛及担當人环境属實。對付其他环境不清晰，请法院依法裁判。
（三）法院查明究竟
1. 家庭瓜葛环境
- 周雅娜與刘菲菲系母女瓜葛。刘修護面膜推薦,菲菲于2019年8月28日灭亡，刘菲菲之父刘强于2008年7月灭亡。刘菲菲與赵鹏程于2005年4月8日仳離，二人育有一女，即被告赵琪琪。
2. 衡宇產权變動及相干合同环境
- 涉案衡宇原產权報酬原告。2011年11月24日，就涉诉衡宇以交易情势举行了產权變動，签有《存量衡宇交易合同》，同日所有权人變動為刘菲菲。
- 2014年10月15日，刘菲菲（告貸人、甲方）與郭美珍（貸款人、乙方）签定《告貸合同》，商定甲標的目的乙方告貸130万元用于資金周转，告貸刻日為三個月，告貸肇端日以乙方出款日转账凭证為准，乙方指定账户收到款到账日為還款日，利錢為銀行同期貸款利率的四倍。甲方志愿以挂号在刘菲菲名下的位于北京市东城區一号衡宇典質给郭美珍作為告貸担保，并协助郭美珍打點典質挂号，担保范畴為本合同商定的告貸本金、利錢、滞纳金、侵害补偿金及實現典質权的用度。两邊确认领會强迫履行公证的相干划定并志愿申请打點。
- 同日，郭美珍经由過程其銀行账户向刘菲菲转账130万元。
- 2014年10月28日，郭美珍對涉案衡宇打點了130万元本金、利錢的一般典質挂号。
- 2014年11月3日，公证处出具具备强迫履行效劳的债权文书公证书，對上述告貸合同予以公证，并载明自告貸合同见效及當事人两邊的债权债務瓜葛構成之日起，该公证书具备强迫履行效劳。
- 2016年5月12日，公证处出具履行证书，载明：被履行人刘菲菲，履行標的：本金人民币120万元，利錢（月息為百分之三）及违约金（逐日付出残剩告貸本金的万分之五）：自2015年1月15日至履行终了之日止，申请履行刻日為两年。
3. 履行相干环境
- 因刘菲菲未能准期實行义務，郭美珍向本院申请履行，本院立案履行。履行進程中，本院于2016年6月22日轮候查封被履行人名下位于北京市东城區一号衡宇。因被履行人暂無可供履行的財富，依法闭幕本次履行步伐。
- 2017年5月22日，周雅娜以刘菲菲為被告，以衡宇交易合同胶葛為由诉至本院，请求判令周雅娜與刘菲菲就北京市东城區一号签定的《存量衡宇交易合同》不可立。在该案审理中，對《存量衡宇交易合同》及《存量房买卖结算資金自行划转声明》上原告周雅娜的署名举行字迹判定，经判定，此中所有“周雅娜”的具名與样本中所有“周雅娜”的具名不是统一人书写的。本院裁决确认2011年11月24日所签，签名為原告周雅娜與被告刘菲菲的《存量衡宇交易合同》不可立，该裁决已產生法令效劳。
- 2020年11月10日，本院作出通知布告拟對刘菲菲名下的位于北京市东城區一号衡宇举行拍卖。履行進程中，周雅娜提出履行贰言，本院2021年4月27日出具履行裁定书，驳回周雅娜的贰言哀求，原告遂告状至法院。
（四）裁判成果
- 驳回原告周雅娜的全数诉讼哀求。
（五）房產状師點评
1. 履行贰言之诉的提起及相干划定
- 案外人、當事人對履行贰言裁定不平，可以自裁定书投递之日起十五日內，向履行法院提起履行贰言之诉。原告在法按期限內提起本案履行贰言之诉，合适法令划定。
2. 郭美珍的权柄及善意获得典質权
- 本案中，被告郭美珍根据已见效的公证债权文书申请强迫履行，履行中法院拟對挂号在刘菲菲名下的涉案衡宇举行拍卖。郭美珍與刘菲菲于2014年签定告貸合同，并由公证处出具具备强迫履行效劳的债权文书公证书，以後郭美珍依约向刘菲菲告貸130万元，且于2014年10月28日對涉案衡宇打點了130万元本金、利錢的一般典質挂号。在此時代，涉案衡宇一向挂号在刘菲菲名下，郭美珍有来由信赖涉案衡宇為刘菲菲小我財富，以是法院认為郭美珍在获得涉案衡宇典質权時是出于善意。
3. 周雅娜的权力性子及與郭美珍权力的匹敌瓜葛
- 固然周雅娜與刘菲菲的《存量衡宇交易合同》已被法院另案裁决不可立，但基于该裁决，原告仅對刘菲菲享有债权权力，没法匹敌郭美珍對该衡宇享有的担保物权。以是，原告请求遏制對涉案衡宇的履行，确认涉案衡宇归原告所有，并打點變動挂号的诉讼哀求，缺少根据，法院不予支撑。
4. 周雅娜以独一住房為由的主意
- 原告以涉案衡宇系其独一住房且一向在该衡宇栖身為由请求遏制履行。但法院认為案外人履行贰言之诉审查的內容為案外人@是%9FfBP%不%9FfBP%是對履%B4kA6%行@標的享有正當真正的實體权力，和案外人享有的實體权力可以或许足以@解%5Nl92%除對履%B4kA6%行@標的的物的强迫履行。原告的该主意系對履行举動提出的贰言，并不是本案审查范畴。
2、案件心得
1. 物权挂号與善意获得轨制的首要性
- 在触及衡宇產权胶葛及履行贰言的案件中，物权挂号具备關頭意义。本案中，涉案衡宇挂号在刘菲菲名下，這使得郭美珍有来由信赖刘菲菲為衡宇產权人，并基于此與刘菲菲举行告貸和典質相干的买卖。郭美珍在知足善意获得典質权的前提下，其對衡宇的典質权遭到法令庇护。這提醒状師在处置雷同案件時，要充實器重物权挂号的公信力和善意获得轨制的合用前提，不管是當事人仍是状師在触及不動產买卖時都要谨严审查物权挂号环境，以防备危害。
2. 债权與物权的區别及权力匹敌瓜葛
- 本案清楚地展現清偿权與物权在权力性子和匹敌瓜葛上的差别。周雅娜虽因《偉哥,存量衡宇交易合同》不可立對刘菲菲享有债权权力，但该债权没法匹敌郭美珍對衡宇享有的担保物权。這表白在处置繁杂的財富权柄胶葛時，必需正确區别债权和物权，明白分歧权力的效劳范畴和優先次序。状師在為當事人供给法令建议時，要正确阐發當事人的权力性子，公道果断其权力可否匹敌其他权柄，從而制訂有用的诉讼计谋。
3. 履行贰言之诉的审查重點
- 案外人履行贰言之诉的审查重點在于案外人@是%9FfBP%不%9FfBP%是對履%B4kA6%行@標的享有正當真正的實體权力，和该實體权力是不是足以@解%5Nl92%除對履%B4kA6%行@標的的强迫履行。周雅娜以衡宇為独一住房為由请求遏制履行，因這属于對履行举動的贰言而非對履行標的實體权力的贰言，不在履行贰言之诉的审查范畴內。這提示状師在代辦署理履行贰言之诉案件時，要正确掌控审查重點，指导當事人环抱准确的核心举行举证和辩說，防止提出與审查范畴無關的主意。
4. 证据的關頭感化與诉讼危害防备
-電鑽工具箱, 在全部案件進程中，证据起到了相當首要的感化。比方，在肯定《存量衡宇交易合同》是不是建立時，字迹判定的成果成為關頭证据。同時，郭美珍在與刘菲菲的告貸和典質买卖進程中，一系列的合同、转账凭证、公证书等证据都有力地支撑了她的权柄主意。這夸大了证据在诉讼中的焦點职位地方，状師應引导當事人注意证据的采集、保留和收拾，同時要按照证据环境评估诉讼危害，防止當事人因证据不足而面對晦气的诉讼成果。
每一個案件都有特别性，必要状師對案情举行過细的阐發，才能有專業的果断，咱們团队擅利益理各種衡宇胶葛，若是您碰到類似案件，咱們朴拙的但愿您可以来電具體阐明环境，咱們會极力為您解答！
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